Scheidungshaus: Das Haus verkaufen im Fall einer Scheidung

Eine Trennung oder gar Scheidung ist eine hochemotionale Angelegenheit. Und doch gilt es, bei der Aufteilung des Vermögens einen möglichst kühlen Kopf zu bewahren. Gerade in Bezug auf die gemeinsame Immobilie (Scheidungshaus) ist eine kompetente Unterstützung beim Verkauf hilfreich. Schon ein „normaler“ Hausverkauf ist eine bedeutende Angelegenheit. Doch im Fall einer Scheidung kommt noch die emotionale Belastung hinzu. Wir helfen Ihnen und kümmern uns, den Verkauf Ihrer Immobilie für „beide Seiten“ erfolgreich und möglichst stressfrei umzusetzen. Dabei haben wir einen Plan, damit Emotionen kein Hindernis werden. Denn eins ist klar: Einfach wird es nicht.

Hier finden Sie ganz praktische Tipps, wie Sie Ihr Scheidungshaus möglichst unkompliziert und doch lukrativ verkaufen und wie wir Sie dabei unterstützen können.

• Emotionen raus beim Verkauf des Scheidungshauses
• Das Scheidungshaus verkaufen – Was ist wichtig?
• Wem gehört das Scheidungshaus?
• Wertermittlung der gemeinsamen Immobilie
• Was passiert mit dem Hauskredit für das Scheidungshaus?
• Was passiert bei einer Trennung mit dem Scheidungshaus?
• Rechtliche und steuerliche Regelungen beim Verkauf des Scheidungshauses
• Fazit: Wir als Makler unterstützen Sie bei Ihrer Scheidung

Hinweis: Die hier aufgeführten Kundenbewertungen stammen von ProvenExpert. In der Regel stammen diese Bewertungen von Kunden von Reppe & Partner Immobilien. Doch wir können keine Garantie dafür übernehmen, dass es sich ausschließlich um Bewertungen durch unsere Kunden handelt. Auf die Auswahl der dargestellten Kundenbewertungen haben wir keinen Einfluss.

Das Scheidungshaus verkaufen – Was ist wichtig?

Soll die Immobilie im Falle einer Trennung oder gar Scheidung verkauft werden, dann gelten natürlich die gleichen Regeln wie beim „normalen” Hausverkauf. Doch in der Regel sind Absprachen aus emotionalen Gründen etwas schwieriger. Dennoch müssen die grundlegenden Fragen geklärt werden.

Wem gehört das Scheidungshaus?

Diese Frage ist zuerst zu klären und auch keineswegs trivial. Klar ist: Das Haus gehört immer der Person, die im Abschnitt „Eigentum“ des Grundbuchs als Eigentümer eingetragen ist. Sind dort beide Ehepartner eingetragen, gehört es auch beiden Personen.

Verfügt das Paar nicht über einen Ehevertrag, entsteht nach der Heirat eine sogenannte Zugewinngemeinschaft. Das gemeinsam in der Ehe erworbene Vermögen wird im Falle einer Trennung aufgeteilt. Es erfolgt ein Ausgleich des Zugewinns. Das gilt auch für das Scheidungshaus. Die gemeinsam erworbene Immobilie gehört beiden Partnern je zur Hälfte, sofern vorher nichts anderes vereinbart wurde.

Etwas anders verhält es sich, wenn das Haus aus einer Erbschaft stammt. Kommt eine Immobilie durch eine Erbschaft in den Besitz eines Ehepartners, so ist er nicht nur Alleineigentümer, sondern die Erbschaft wird zudem nicht im Zugewinnausgleich berücksichtigt. Im Scheidungsfall gilt hier, dass nur die Wertsteigerung der Immobilie abgegolten wird. Das sollte allerdings im Zweifelsfall anwaltlich geklärt werden.

Wer als alleiniger Eigentümer einer Immobilie im Grundbuch eingetragen ist, bleibt auch im Falle einer Scheidung Alleineigentümer. Dabei ist jedoch zu beachten, dass der Alleineigentümer bis zur rechtskräftigen Scheidung die Zustimmung seines Ehepartners braucht, wenn er vorhat, die Immobilie zu verkaufen.

Wertermittlung der gemeinsamen Immobilie

Bei einer Scheidung ist eine professionelle Wertermittlung hilfreich, da der Immobilienwert bei der Vermögensaufteilung einen sehr großen Anteil hat. Es gibt zwar keine generell gültige Antwort darauf, ob bereits eine sachkundige Wertschätzung des Scheidungshauses ausreichend ist. Fakt ist aber, dass die Angaben der vielen online zugänglichen Schnellbewertungstools nicht aussagekräftig genug sind.

Doch manchmal ist ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB zu empfehlen oder gar erforderlich. Denn nach unserer Erfahrung liegen beim Wert des Scheidungshauses die Ansichten der Ehepartner oft weit auseinander. Insbesondere zur Vorbereitung auf ein gerichtliches Scheidungsverfahren bedarf es in der Regel einer sachkundigen Ermittlung des Immobilienwertes.

Tipp: Ein von nur einem Ehepartner beauftragte Wertermittlung kann unter Umständen nicht ausreichend sein, da der andere Ehepartner an dieses Gutachten nicht gebunden ist. Selbst wenn von beiden Ehepartnern gemeinsam ein Sachverständiger mit der Immobilienbewertung des Scheidungshauses beauftragt wurde, kann ein Ehegatte davon noch zurücktreten.

Das ist einer der Gründe, warum wir bereits im Vorfeld des gesamten Verkaufsprozesses versuchen, mit beiden Seiten ein Einvernehmen zu erreichen. Das ist immer die kostengünstigste und am wenigsten mit Stress behaftete Variante.

Anderenfalls kann ein vorher abgeschlossener Schiedsgutachtervertrag weiterhelfen. Und als letzte Möglichkeit gibt es noch ein selbständig gerichtliches Beweisverfahren zum Immobilienwert. Doch das wäre die für Sie ungünstigste Variante.

Was passiert mit dem Hauskredit für das Scheidungshaus?

Für die laufende Immobilienfinanzierung gibt es drei Möglichkeiten: Ein Partner übernimmt den Kredit alleine, beide Partner zahlen den Kredit vorzeitig ab oder der Kredit wird weiterhin gemeinsam getilgt.

In der Regel haben beide Partner ihr gemeinsames Haus über einen gemeinsamen Kredit finanziert. Haben beide Ehepartner den Vertrag unterschrieben und sind beide im Grundbuch eingetragen, haften auch beide für die Tilgung. Nach der Scheidung gilt: Das Darlehen müssen beide auch weiterhin zusammen tilgen. Kommt es zum Streit und einer der beiden Ehegatten zahlt seinen Anteil nicht, kann sich die Bank mit ihren Ansprüchen vertragsgemäß gegen beide Kreditnehmer wenden. Wird die Zahlung weiterhin verweigert oder kann sie schlichtweg nicht geleistet werden, darf die Bank das Objekt zwangsversteigern. Dadurch werden zwar die meisten offenen Schulden beglichen, doch die Zwangsversteigerung führt in der Regel für Sie auch zu einem deutlich geringeren Erlös.

Für eine individuelle Lösung zum Beispiel bei Verzicht oder alleiniger Weiternutzung der Immobilie empfehlen wir Ihnen unbedingt eine sachkundige Beratung durch einen Anwalt. Das schafft eine faire Lösung und verhindert Probleme im Nachgang.

Was passiert bei einer Trennung mit dem Scheidungshaus?

Meist wird das Scheidungshaus verkauft. Doch es gibt weitere Möglichkeiten, das gemeinsame Haus zu nutzen. Ein Partner kann das Haus komplett übernehmen. Auch eine Realteilung des Hauses oder sogar ein gemeinsames Wohnrecht sind möglich. Oft wird die Immobilie auch auf die gemeinsamen Kinder überschrieben. Oder die Immobilie wird vermietet. Vieles ist denkbar. Die wichtigsten Möglichkeiten sollen im Folgenden vorgestellt werden:

Verkauf der gemeinsamen Immobilie

Der Verkauf eines Hauses bei einer Scheidung ist nach unserer Erfahrung in den meisten Fällen die bevorzugte Lösung für die Ehepartner. Dabei kann dann der Erlös aus dem Hausverkauf zwischen beiden Parteien fair und entsprechend ihrer Eigentumsanteile aufgeteilt werden. Jedoch müssen in diesem Fall die noch bestehenden Kredite getilgt werden.

Ist man sich über den Hausverkauf einig, so muss man nicht warten, bis der Scheidungsantrag eingereicht ist. Wenn klar ist, dass die Scheidung vollzogen wird, kann ein Verkauf schon im Trennungsjahr durchaus sinnvoll sein. Denn so umgeht man den Zeitdruck, der oftmals zu einem geringeren Verkaufspreis führt. Außerdem braucht es bei einer Scheidung ausreichend liquide Mittel, um einen Zugewinnausgleich bewerkstelligen zu können.

Der Verkaufsprozess entspricht dem eines „normalen” Hausverkaufs. Doch unsere Makler unterstützen Sie dabei, die emotionale Komponente dabei so gering wie möglich zu halten. Hochkochende Emotionen können zu einem Hindernis werden und sogar den Verkaufserfolg vereiteln.

Gründe für den Hausverkauf

Bei einer Entscheidung für den Hausverkauf erhalten Sie nicht nur relativ schnell ausreichend liquide Mittel für Ihr weiteres Leben. Zudem werden die laufenden Unterhaltskosten für das Scheidungshaus vermieden. Der Hausverkauf beseitigt eine Quelle für weiteren Streit und sorgt für eine emotionale Entlastung. Kann keiner der Partner nach der Scheidung die monatlichen Kosten für den noch zu tilgenden Kredit aufbringen, sollte das Haus ebenfalls verkauft werden.

Gründe für die Haltung des Hauses

Mit Blick auf die Kinder kann es sinnvoll sein, das Haus zu behalten. Denn die Kinder werden bei einer Scheidung ohnehin schon aus ihrem gewohnten Lebensumständen gerissen. Der mit den Kindern lebende Partner könnte im Haus bleiben, um zumindest das Wohnumfeld der Kinder beizubehalten. Beide Partner sollten sich jedoch vertraglich einigen, wie dann zum Beispiel die Finanzierung fortgeführt wird.

Möglich wäre auch, das Scheidungshaus zu vermieten und so Mieteinnahmen zu erzielen.

Auszahlung eines Ehepartners und ein weiteres Wohnen im Scheidungshaus

Wenn ein Ehepartner nach der Scheidung in dem Haus wohnen bleiben möchte, kann auch vereinbart werden, dass er die Immobilie übernimmt. Dafür muss er den anderen Partner für dessen Eigentumsanteil am Haus ausbezahlen. Um den entsprechenden Eigentumsanteil zu ermitteln, wird der aktuelle Wert des Hauses nach Abzug der Restschuld bestimmt. Der verbleibende Betrag wird dann durch zwei geteilt. Die Tilgung der Restschuld bleibt dann natürlich noch zu klären. Hier hat auch die Bank einen entscheidenden Einfluss.

Doch eine Auszahlung bei einem Scheidungshaus ist meist mit sehr hohen Beträgen verbunden. Daher ist es wichtig, dass der Partner, der das Haus übernehmen will, realistisch durchrechnet, ob er sich diese Auszahlung wirklich leisten kann, inklusive der laufenden Nebenkosten für das Haus. Es besteht zwar die Möglichkeit, die Summe für die Auszahlung mit dem Zugewinnausgleich oder Unterhaltszahlungen zu verrechnen oder eine Stundung zu vereinbaren. Doch ob das möglich ist, ist Verhandlungssache zwischen beiden Partnern.

Wichtig: Für ein ererbtes Haus kann der andere Partner dagegen keinen Anspruch auf Übernahme geltend machen.

Übertragung der Immobilie auf die Kinder

Eine nicht selten genutzte Möglichkeit ist, die Immobilie auf gemeinsame Kinder übertragen zu lassen. Bei einem volljährigen Kind das problemlos möglich, bei minderjährigen Kindern bedarf es aber der Zustimmung eines Vormundschaftsgerichts. Die Übertragung des Scheidungshauses auf die Kinder kann sich anbieten, wenn das Haus einen besonderen persönlichen Wert hat und der Familie erhalten bleiben soll.

Zu beachten ist aber, dass dem Kind dabei nicht nur alle Rechte, sondern auch alle Pflichten am Hausbesitz übertragen werden. Das betrifft zum Beispiel die Unterhaltungskosten, die Verkehrssicherungspflichten und auch die Grundsteuer. Eine solche Entscheidung sollte also gut durchdacht werden.

Es ist übrigens auch möglich, dass nur ein Ehepartner seinen Eigentumsanteil am Scheidungshaus auf ein gemeinsames Kind überträgt. Das bedarf allerdings neben der Genehmigung des Vormundschaftsgerichts auch der Zustimmung des anderen Ehepartners.

Realteilung des Scheidungshauses in baulich getrennte Wohneinheiten

Bei einer Realteilung wird die Immobilie in (mindestens) zwei baulich getrennte, abgeschlossene Wohneinheiten geteilt. Dabei können dann beide Seiten entweder dort weiterhin wohnen, ihren Teil des Hauses verkaufen oder auch vermieten. Jedoch muss das Haus für eine solche Maßnahme baulich geeignet sein. Am einfachsten geht das natürlich bei einem Mehrfamilienhaus. Deshalb ist die Realteilung eines Hauses bei Scheidung in der Praxis eine eher seltene Lösung.

Falls sich beide Partner auch nach der Scheidung gut verstehen, kann die Realteilung eine Lösung sein. Dabei wird beiden Partnern ein gemeinsames Wohnrecht eingeräumt, das man auch notariell festhalten sollte und welches im Grundbuch eingetragen wird. Werden klar getrennte Wohnbereiche geschaffen, so wird diese klare Trennung der Lebensbereiche auch sichtbar und für das vorgeschriebene Trennungsjahr anerkannt.

Vermietung des Hauses

Soll die gemeinsame Immobilie nach der Scheidung vermietet werden, dann ist dafür ein sachliches Zusammenarbeiten der Partner Voraussetzung. Eine Vermietung hat den Vorteil, dass die noch laufenden Immobilienkredite mit Hilfe der Mieteinnahmen getilgt werden können. Auch eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank entfällt. Fallen Mieteinnahmen höher aus als die Kreditrate, dann kann der restliche Betrag zwischen beiden Parteien aufgeteilt werden. Wichtig hierbei ist, dass die getrennten Eheleute gemeinsam Entscheidungen treffen und sich über die Verwaltung der Immobilie einig sind. Und das ist keine leichte Aufgabe.

Haben Sie sich für eine gemeinsame Vermietung entschieden, dann sollten Sie zunächst gemeinsam klären, wie Sie sich die Vermietung vorstellen. Wer von Ihnen übernimmt welche Aufgaben? Welche Voraussetzungen sollte ein Mieter erfüllen? Wollen Sie einen Makler engagieren und was genau soll im Mietvertrag stehen? Wer übernimmt die Nebenkostenabrechnung und wer steht für den Mieter als Ansprechpartner zur Verfügung? Hierbei kann Sie eine professionelle Hausverwaltung unterstützen. Sie kümmert sich um sämtliche Belange rund um die Immobilie für Sie. Fragen Sie uns danach.

Teilungsversteigerung der Immobilie

Falls für das Scheidungshaus keine Einigung der Ehepartner erreicht wird, so kann beim zuständigen Amtsgericht einen Antrag auf eine Teilungsversteigerung gestellt werden. Dabei kann jeder Ehepartner, unabhängig von seinem Eigentumsanteil am Haus, diesen Antrag stellen. Dann wird die Immobilie von einem Vollstreckungsgericht öffentlich versteigert. Hierbei muss man jedoch wissen, dass der Erlös aus einer Teilungsversteigerung oftmals deutlich geringer ist als bei einem „normalen” Hausverkauf. Denn bei dieser Versteigerung erhält das höchste Gebot automatisch den Zuschlag – auch wenn dieses Angebot deutlich unterhalb des Verkehrswerts der Immobilie liegen sollte.

Tipp: Beide Partner haben bei dieser Versteigerung übrigens ebenfalls das Recht, mitzubieten. Doch selbst wenn einer von beiden Partnern das Scheidungshaus behalten möchte und über diesen Weg auf einen für ihn günstigen Immobilienpreis hofft, so ist dieser Weg jedoch extrem risikobehaftet. Das kann auch in die Hose gehen, wie der Volksmund sagt.

Wie genau der Ablauf der Teilungsversteigerung ist, das können wir Ihnen gern in einem persönlichen Gespräch erläutern. Doch Sie werden es schon vermuten: Gemeinsam mit Ihnen werden unsere Makler versuchen, dieses Szenario zu umgehen. Denn hierbei verlieren Sie nicht nur viel Geld, das Verfahren bedeutet auch Stress und Ärger für Sie. Also nicht gerade die beste Lösung.

Rechtliche und steuerliche Regelungen beim Verkauf des Scheidungshauses

Wir sind Makler. Für die rechtlichen und steuerlichen Aspekte nutzen Sie bitte die Kompetenzen der Anwälte und Steuerberater. Wir sind in diesem Bereich nicht aussagekräftig. Zudem finden Sie im Internet auch viele Ratgeberseiten von Kanzleien, die Ihnen einen guten ersten Überblick bieten. Wir dagegen unterstützen Sie bestmöglich in unserem Fachgebiet – dem Verkauf Ihre Immobilie. Und achten dabei auf Ihre Emotionen.

Fazit: Wir als Immobilienmakler unterstützen Sie bei Ihrer Scheidung

Eine Scheidung bedeutet neben vielen Emotionen auch viele Entscheidungen. Doch gerade beim Verkauf der Immobilie ist ein kühler Kopf gefragt. Dabei wollen wir Ihnen zur Seite stehen.

Bei Reppe & Partner Immobilien unterstützen Sie engagierte und gut ausgebildete Immobilienmakler beim Hausverkauf. Bei uns stehen Ihnen erstklassiges Know-how und über 30 Jahre Erfahrung im Immobilienmarkt Dresdens sowie ein sorgfältig ausgewähltes Netzwerk an Partnern zur Verfügung. Als lokales Familienunternehmen kennen wir Ihre Bedürfnisse und erfüllen die Aufgaben und Leistungen auch zusammen mit unseren Partnern zu Ihrer Zufriedenheit. Fragen Sie uns, wir freuen uns auf Sie.