Teilverkauf Haus – ein Überblick
Die eigene Immobilie für finanzielle Freiräume nutzen
Meist steckt der Großteil des Vermögens in der eigenen Immobilie. Gerade Senioren stehen manchmal vor dem Problem, dass Rente und Rücklagen nicht reichen, um die Kosten für die Immobilie zu decken. Auch Selbstständige müssen in der eigenen Firma Liquiditätsengpässe überbrücken oder wollen expandieren, obwohl gerade nicht genug Barvermögen vorhanden ist. Ein Teilverkauf Haus kann da Unterstützung bieten. Sie verkaufen maximal 50 Prozent Ihrer Immobilie und erhalten eine Sofortzahlung. Die Anbieter solcher Produkte verstehen sich als Ihr Partner und versprechen schnelle und unkomplizierte Hilfe.
Übersicht Teilverkauf Haus
Was ein Teilverkauf Ihrer Immobilie für Sie bedeutet und ob ein Teilverkauf für Sie eine gute Lösung seien kann, das erfahren Sie in diesem Überblick.
Eric Reppe
Eric Reppe ist Immobilienmakler bei Reppe & Partner Immobilien und berät Sie gern.
Teilverkauf Haus – Das Wichtigste in Kürze
Bei einem Teilverkauf Ihrer Immobilie verkaufen Sie – wie der Name schon sagt – einen Teil Ihres Hauses (oder Ihrer Eigentumswohnung) an ein externes Unternehmen. Natürlich bezieht sich dieser „Teil“ nicht auf einzelne Räumlichkeiten in Ihrer Immobilie, sondern auf einen finanziellen Anteil am Gesamtwert. Sie können in Ihrer Immobilie wohnen bleiben. Doch für die Nutzung des verkauften Teils am Haus zahlen Sie – ähnlich einer Miete – ein Nutzungsentgelt an den Finanzierer.
Für wen kann der Teilverkauf der Immobilie sinnvoll sein?
Die Gründe für den Teilverkauf Haus können verschieden sein. Doch eins haben sie gemeinsam: Der Eigentümer benötigt finanziellen Spielraum, sein Vermögen steckt aber nahezu vollständig in der eigenen Immobilie.
Zwei Beispiele sollen die Thematik aufzeigen. Das Dach muss repariert werden, doch Sie bekommen nur eine geringe monatliche Rente und können die Handwerkerrechnung nicht aufbringen. Oder als Selbstständiger haben Sie aufgrund des Marktumfelds gerade eine unternehmerische Ertragsdelle hinter sich, wollen aber die Chance für eine Expansion nutzen. Wenn Ihnen die Bank einen Kredit verweigert, kann ein Teilverkauf sinnvoll sein.
Teilverkauf oder Immobilienverrentung?
Im Gegensatz zur Immobilienverrentung, bei der Ihre Restlebensdauer eine zentrale Rolle spielt, ist der Teilverkauf auch für Menschen ab etwa 55 Jahren geeignet. Sie können die Laufzeit Ihrer individuellen Lebensplanung anpassen. Voraussetzung ist allerdings, dass Ihre Immobilie (weitestgehend) abgezahlt ist. Eventuell noch vorhandene Belastungen können jedoch mit der Auszahlung für Ihren Teilverkauf verrechnet werden. Zudem ist das Ziel des Teilverkaufs eine größere Sofortzahlung, während die Immobilienverrentung eher eine regelmäßige Rentenzahlung beinhaltet.
Berechnung Teilverkauf Haus
Die beiden folgenden Rechenbeispiele können nur der groben Darstellung dienen. Für eine korrekte Berechnung ist ein individuelles Angebot unabdingbar. Grundlage ist zunächst die Wertermittlung Ihrer Immobilie durch einen Gutachter.
Beispielrechnung Teilverkauf Haus
Wert Ihrer Immobilie laut Gutachten: | 350.000 Euro |
Gewünschte Einmalzahlung aus dem Teilverkauf: | 100.000 Euro |
Gewünschte Laufzeit inkl. lebenslangem Nießbrauchrecht: | 10 Jahre |
Monatliches Nutzungsentgelt für den verkauften Teil: | 100 Euro |
Bei dieser Rechnung verkaufen Sie ein Drittel des aktuellen Wertes Ihrer Immobilie, zwei Drittel verbleiben in Ihrem Eigentum.
Wertsteigerung Ihrer Immobilie während der Vertragslaufzeit
Der Wert Ihrer Immobilie wird sich während der Vertragslaufzeit verändern. Allgemein kann man feststellen, dass Sie entsprechend anteilig von der Wertsteigerung Ihrer Immobilie profitieren. Das gilt vor allem für den Gesamtverkauf.
Beispiel für einen Teilverkauf unter Berücksichtigung einer Wertsteigerung von 25 Prozent innerhalb von zehn Jahren:
Wert Ihrer Immobilie zum Zeitpunkt des Teilverkaufs: | 400.000 Euro |
Anteil Teilverkauf 30 Prozent, Einmalzahlung an Sie: | 120.000 Euro |
Wert der Immobilie nach zehn Jahren: | 500.000 Euro |
Wert Ihres Anteils nach 10-jähriger Laufzeit: | 350.000 Euro |
Ihre Gesamtbilanz der Auszahlungen nach Abzug aller Gebühren: | 405.000 Euro |
Doch bitte beachten Sie: Die Leistungen der verschiedenen Anbieter unterschieden sich teilweise beachtlich. Daher kann eine anbieterunabhängige Beratung durch unsere Makler für Sie das optimale Ergebnis erzielen.
Teilverkauf Haus – Ein Überblick
Bestellen Sie diese Informationen ganz bequem zu sich nach Hause. Viele mögen es nicht, längere Texte am Monitor lesen. Daher haben wir alles in einer gedruckten Broschüre zusammengefasst. Gern schicken wir Ihnen das Heft zu. Dann können Sie ganz gemütlich in der Broschüre blättern und sich informieren – natürlich völlig unverbindlich.
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Nießbrauch und Vertragslaufzeit
Das Nießbrauchrecht gilt lebenslang. Sie können lebenslang in Ihrer Immobilie wohnen oder – sofern Sie zum Beispiel in eine Seniorenresidenz umziehen – Ihre Immobilie vermieten und Mieteinnahmen erzielen. Allerdings wird das Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil der Immobilie nur für die Vertragslaufzeit festgeschrieben. Nach Laufzeitende wird es neu vereinbart.
Ablauf Teilverkauf einer Immobilie
Die Produkte der verschiedenen Anbieter unterscheiden sich nicht nur im Detail. Doch der Ablauf beim Teilverkauf ist meist sehr ähnlich:
Bei einem Teilverkauf Haus mit späterem Rückkauf sieht der Ablauf ganz ähnlich aus:
Anbieter für den Teilverkauf Ihrer Immobilie
Der Teilverkauf Haus ist eine recht neue Variante der Finanzierung. Mittlerweile gibt es mehrere Anbieter am Markt. Unternehmen wie Wertfaktor, Engel & Völkers, Heimkapital, Hausanker, die Deutsche Teilverkauf oder Hausvorteil versprechen eine schnelle und unkomplizierte Abwicklung. Auch wenn die Konditionen auf den ersten Blick sehr ähnlich sind, steckt der Teufel doch im Detail. Und genau diese Details können große Unterschiede ausmachen.
Beispiele dafür sind:
- Auch scheinbar geringe Differenzen bei den Konditionen und Kalkulationsgrundlagen ergeben über die Laufzeit gesehen Unterschiede von mehreren Tausend Euro.
- Viele Anbieter akzeptieren unabhängige Immobiliengutachter bei der Wertermittlung Ihrer Immobilie. Das schafft Ihnen Sicherheit und Transparenz. Doch manche Anbieter bevorzugen einen eigenen Gutachter – nicht gerade eine kundenfreundliche Lösung.
- Es gibt Anbieter, bei denen das Nutzungsentgelt entfallen kann. Die Berechnung des Teilverkaufs gestaltet sich dann auf eine andere Weise. Das kann eine interessante Option sein.
- Bei manchen Anbietern ist ein Rückkauf des verkauften Immobilienteils möglich, bei anderen ist das nicht vorgesehen. Was passt zu Ihrer Lebensplanung?
- Ein Komplettverkauf, ein weiterer Teilverkauf oder die Vererbung sind bei den meisten Anbietern jederzeit möglich, also auch während der Laufzeit. Das ist in unseren Augen ein wichtiges Argument.
- Es gibt Anbieter, die sich an wertsteigernden Maßnahmen wie einer energetischen Sanierung finanziell beteiligen. Leider ist das nicht bei allen so.
- Manche Anbieter rechnen über die Laufzeit mit einer Wertentwicklung Ihrer Immobilie. Wird diese Wertentwicklung beim Komplettverkauf nicht erreicht, können Ausgleichszahlungen auf Sie zukommen. Hier gilt es, genau hinzuschauen.
- Und zuletzt eine ganz wichtige Frage: Wie sind Sie im Falle einer Insolvenz des Anbieters abgesichert?
Unsere Immobilienmakler unterstützen Sie gern mit einer anbieterunabhängigen Beratung. So finden Sie am besten heraus, ob ein Teilverkauf Haus für Sie die richtige Finanzierungsvariante ist und welcher Anbieter am besten zu Ihren Bedürfnissen passt.
Nutzen Sie unsere anbieterunabhängige Beratung – natürlich ganz unverbindlich.
Vorteile und Nachteile eines Teilverkaufs
Ein Teilverkauf Haus funktioniert ganz einfach: Sie verkaufen zum Beispiel ein Drittel Ihrer Immobilie und erhalten dafür eine Einmalzahlung. Die restlichen zwei Drittel verbleiben Ihr Eigentum. Die Anbieter versprechen eine schnelle und unkomplizierte Abwicklung. Nach unserer Erfahrung können sie das auch gewährleisten. Der Weg vom ersten Angebot bis zum Notartermin kann in vier bis sechs Wochen erfolgen. Dem folgt nach Erfüllung der Fälligkeitsvoraussetzungen die Auszahlung. Ihre Finanzlücke wird also schnell geschlossen.
Die Finanzierer sind stille Anteilseigener und werden somit als Miteigentümer in das Grundbuch eingetragen. Ansonsten mischen sie sich aber nicht in den Unterhalt Ihrer Immobilie ein.
Und damit sind wir auch schon bei den Nachteilen. In einer WEG ist es üblich, alle anfallenden Gemeinschaftskosten auf alle Eigentümer aufzuteilen. Beim Teilverkauf ist das nicht der Fall. Sie zahlen alle laufenden Instandhaltungskosten und Steuern. Für eine neue Heizungsanlage, eine Dachreparatur oder ähnliches kommen Sie allein auf – und zwar für die gesamte Immobilie. Von der Wertsteigerung dagegen profitieren Sie im Falle des Komplettverkaufs nur anteilig.
Weitere Kosten und Gebühren kommen auf Sie zu:
- Sie zahlen für den verkauften Anteil Ihrer Immobilie ein monatliche Nutzungsentgelt. Das ist mit einer Mietzahlung vergleichbar.
- Dieses Nutzungsentgelt wird im Angebot für die Laufzeit berechnet und festgeschrieben. Wollen Sie auch nach der Laufzeit in Ihrer Immobilie wohnen bleiben oder sie vermieten (immerhin haben Sie ja ein lebenslanges Nießbrauchrecht), dann wird die daraus folgende Nutzungsgebühr neu vereinbart.
- Beim späteren Komplettverkauf (oder Rückkauf des Anteils) kommen weitere Gebühren auf Sie zu, die Sie allein tragen.
Alternativen zum Teilverkauf
Ein Teilverkauf Haus ist mit recht hohen Gebühren belastet. Daher wäre ein einfaches Hypothekendarlehen mit attraktiven Zinsen meist die günstigere Variante. Für Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten wäre auch ein Baukredit eine passende Möglichkeit. Allerdings steht – wie oben beschrieben – ein solcher preiswerter Kredit manchmal nicht zur Verfügung.
Wenn Sie statt einer größeren Einmalzahlung lieber eine monatliche Rente bevorzugen, dann kann auch eine Immobilienverrentung eine Alternative für Sie sein. Das hängt ganz von Ihrer Lebensplanung ab. Auch eine Teilverrentung ist möglich. Der nichtverrentete Anteil an Ihrer Immobilie verbleibt dabei Ihr Eigentum. Alternativ wäre auch eine so genannte Umkehrhypothek denkbar.
Natürlich ist auch der Hausverkauf eine ernstzunehmende Alternative. Manchmal ist es möglich, mit dem Käufer ein lebenslanges Wohnrecht zu vereinbaren. Doch auch diese Variante ist wahrscheinlich kostspielig für Sie. Wenn es also um die Absicherung Ihres Lebensabends geht, dann ist eine Mietwohnung im gut erschlossenen städtischen Bereich für Sie sicherlich eine attraktive Möglichkeit. Mit dem erzielten Verkaufspreis sichern Sie sich schöne Lebensjahre und Ihrer Familie ein gutes Erbe. Genießen Sie Ihre Zeit!
Fazit: Für wen und wann ist ein Teilverkauf Haus geeignet?
Ein Teilverkauf ist eine recht teure Möglichkeit, mit Hilfe der eigenen Immobilie finanzielle Freiräume zu schaffen. Und doch ist es manchmal die Einzige. Die Anbieter arbeiten hochprofessionell, unterscheiden sich aber in ihren Produkten zum Teil sehr deutlich. Nur eine anbieterunabhängige Beratung – zum Beispiel durch unsere Immobilienmakler – schafft die Voraussetzung, dieses Instrument optimal und zukunftssicher zu nutzen.